Com decisão do STJ, a cobrança ilegal no ITBI gera direito à restituição e o fortalecimento das ações no Judiciário

Quem comprou imóvel nos últimos cinco anos,
residencial ou comercial, pode ter direito à restituição do
valor pago a mais pelo
ITBI – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis.

Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (tema 1.113), a 1ª seção do
STJ estabeleceu três teses relativas ao cálculo do ITBI nas operações de
compra e venda:

1. A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido
   em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo
   do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação.
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da
   presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser
   afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo
   administrativo próprio (art. 148 do CTN).
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do
   ITBI
   com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma
   unilateral.

Antes da decisão, os municípios usavam a base de cálculo que fosse maior:
IPTU, valor do negócio ou valor venal de referência. Para
saber se foi cobrado a maior pelo imposto em altercação, o consumidor deve
observar os valores relacionados à transação imobiliária específica:

• Verificar na respectiva escritura e nos documentos de lançamento do
  imposto qual foi a base de cálculo utilizada para o pagamento:

  • Se foi o valor da transação (que consta na escritura),
  • Se foi o valor venal do imóvel (que consta no carnê de IPTU) ou
  • Se foi o valor venal de referência utilizado pela prefeitura.

Isso porque, segundo o art. 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o
valor venal dos bens e direitos transmitidos e o art. 35 do
CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos
reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.

No que tange à base de cálculo, a expressão
‘valor venal’ contida no art. 38 do CTN deve ser entendida
como o valor considerado em condições normais de mercado para as
transmissões imobiliárias. O fato é que, embora seja possível delimitar um
valor médio dos imóveis no mercado, a avaliação de cada bem negociado pode
sofrer oscilações positivas ou negativas, a depender de circunstâncias
específicas – as quais também afetam a alienação em hasta pública, pois são
consideradas pelo arrematante.

Assim é que, no ITBI, a base de cálculo deve considerar o valor de mercado
do imóvel individualmente determinado, afetado também por fatores como
benfeitorias, estado de conservação e as necessidades do comprador e do
vendedor, motivo pelo qual o lançamento desse imposto ocorre, como regra,
por meio da declaração do contribuinte, ressalvado ao fisco o direito de
revisar a quantia declarada, mediante procedimento administrativo que
garanta o exercício do contraditório e da ampla defesa.

No caso de Fortaleza, a SEFIN explicou que
“o valor declarado pelo contribuinte, quando compatível com o valor de
mercado, já é aceito no cálculo do ITBI e que, em caso de divergência do
valor de mercado, é possível a revisão administrativa do cálculo, de modo
que, em tese, não caberia ação no Estado para reaver o valor pago a maior
já que é aceita a base de cálculo correta para gerar o imposto.”

Dessa forma, é fundamental a análise jurídica prévia das regras do município
onde se encontra o imóvel e os valores cobrados para o ajuizamento da
demanda. O comprador que constatar o valor pago a maior de ITBI pode ir à
Justiça através da ação de repetição do indébito para
reaver a diferença com juros aplicados desde a data do pagamento cobrado de
maneira errada, ação que ganha ainda mais força a partir da decisão atual do
STJ, com tema decidido em definitivo pela Corte Superior.

Fonte:
Migalhas