Pedido de Indenização por Falhas Aparentes em Imóvel

O prazo prescricional para a solicitação de indenização por falhas aparentes
em imóvel é de dez anos.

A
Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
reformou parcialmente acórdão do
Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), que aplicou o
prazo prescricional de três anos previsto no artigo 206, parágrafo 3º, do
Código Civil de 2002 a um pedido de indenização por falhas
aparentes de construção em imóvel vendido na planta. Por unanimidade, o
colegiado concluiu que, na falta de prazo específico do
Código de Defesa do Consumidor (CDC) que regule a pretensão
de indenização por inadimplemento contratual, aplica-se o prazo
prescricional geral de dez anos fixado pelo artigo 205 do
CC/2002.

Caso dos Autos

No caso em questão, o consumidor ajuizou um pedido de obrigação de fazer
cumulado com reparação de danos materiais e morais, devido a vícios
apresentados no imóvel. Segundo o autor:

• O projeto do apartamento, uma cobertura de dois andares, contava com
  piscina externa e acesso ao segundo pavimento por meio de elevador, itens
  que não foram providenciados pela construtora.
• O comprador também apontou problemas no piso do imóvel, na escada interna,
  e a ausência de telhado na área externa.

Por isso, buscava receber verbas reparatórias pelas apontadas imperfeições
do imóvel e também pedia a conclusão do projeto. O juiz de primeiro grau
julgou extinto o processo, tendo em vista a decadência do direito do
consumidor. A sentença foi mantida pelo TJSP, que concluiu que os vícios
apontados na ação diziam respeito à incompletude do imóvel e a falhas nos
acabamentos, estando relacionados, portanto, à própria construção.

Vícios Aparentes

A ministra Nancy Andrighi, ao analisar o caso no STJ,
afirmou que, nas relações de responsabilidade do fornecedor por vício de
obra, o CDC confere tratamento mais abrangente do que aquele previsto pela
legislação civil. Em seu artigo 26, por exemplo, o CDC prevê a proteção do
consumidor em relação aos vícios aparentes, o que não ocorre na relação
jurídica entre o empreiteiro e o comitente, que é regulada pelos artigos 615
e 616 do Código Civil.

Nesse sentido, apontou a relatora que, quando o consumidor adquire imóvel na
planta ou em construção, ou quando contrata empresa especializada para a
realização de obras, a responsabilidade do fornecedor por vícios aparentes
não termina no momento do recebimento do imóvel. O consumidor pode reclamar
de eventuais falhas de fácil constatação no prazo decadencial de
90 dias (artigo 26, inciso II, do CDC).

Prazo Geral

Segundo a relatora, o prazo decadencial previsto no artigo 26 do CDC está
relacionado ao período em que o consumidor pode exigir judicialmente alguma
das alternativas que são conferidas pelo próprio código, não se confundindo
com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear
indenização decorrente da má execução do contrato.

“E, à falta de prazo específico no CDC que regule a hipótese de
inadimplemento contratual – o prazo quinquenal disposto no artigo 27 é
exclusivo para as hipóteses de fato do produto ou do serviço –, entende-se
que deve ser aplicado o prazo geral decenal do artigo 205 do CC/2002”,
afirmou.

No caso dos autos, Nancy Andrighi ressaltou que, em relação à pretensão de
reexecução do contrato, o TJSP reconheceu a decadência sob o
fundamento de que transcorreu, entre a efetiva entrega do bem e o
ajuizamento da ação, prazo superior a 90 dias.

No tocante à reparação dos vícios redibitórios, o tribunal também reconheceu
a ocorrência de decadência, tendo em vista considerar ser aplicável o prazo
decadencial de um ano previsto no artigo 445 do
Código Civil. Em relação às pretensões de reparação e
compensação, disse a ministra, o TJSP considerou-as prescritas, tendo em
vista a aplicação do prazo prescricional trienal previsto no artigo 206 do
CC/2002.

Quanto à pretensão de reexecução dos serviços e de redibição do contrato, a
relatora entendeu que, de fato, aplica-se o prazo decadencial de
90 dias previsto no artigo 26 do CDC, não tendo havido nos
autos causas obstativas da decadência. “Com relação à pretensão
indenizatória (reparação de danos materiais e compensação de danos morais),
incidirá o prazo prescricional decenal, não transcorrido entre a entrega do
imóvel (2004) e o ajuizamento da ação, que se deu em
19/07/2011“, concluiu a ministra ao afastar a prescrição
trienal e determinar o retorno da ação à origem para julgamento dos pedidos
reparatórios e compensatórios.

Nº do Processo: RECURSO ESPECIAL Nº 1.721.694 – SP
(2017/0317354-0)

Fonte:
www.stj.jus.br